【2023年版】民泊物件を購入したい！ローンで買う方法4ステップ

皆さんどうも、民泊準備中のキノボルタです

民泊物件を購入したいけど、具体的にどうしたらよいか分からない・・・
インバウンドの復活で、儲かると聞いたけど、どういう物件を選べばよいのか分からないという方向けに、民泊物件を最近ローンで購入しましたので、体験談と次回購入時に生かせる学びを書いていきます

実際に物件を決めて買い付けを入れてから、ローンの申し込み、引き渡しまでの手続きや必要書類、支払った金額についての全てを公開していきます

そもそも民泊物件を探すうえで、避けては通れないのが、用途地域の話と、旅館業・住宅宿泊事業者どちらで営業するのかを決める必要があります

用途地域？住宅宿泊事業者？となった方も大丈夫です。以下の記事で解説していますので、安心してください

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2023.06.25

家が自分のものになるまでの道のり

2022年の11月から本格的に探して、2023年8月に購入できたので、長い道のりでした
はじめての購入なので、分からないことの連続で、まるでダンジョンを探検しているようでした

準備に時間はかかっていますが、手続きにかかった日は、4日だったので、
DAY1～DAY4で書いていきます

では民泊物件取得をするまでの道のりを、とっつきやすくゲーム方式で行きます

DAY1　買い付け申し込みを入れる

ステージ　：　不動産屋さん店舗
武器　　　：　買い付け申込書
プレイ時間：　2時間

購入したのは、at-homeで見つけた築50年の訳あり480万円の戸建てでした

買付を入れる前に、訳ありである再建築ほぼ不可な理由など丁寧に説明してもらいました

いざ買付申込書に記入して、DAY1は無事終了

物件を買う意思が固まったら、買付申込書に必要事項を記入しますが、署名以外は担当の方が記入してくれました

フォーマットは不動産屋によって異なるようです

住宅無担保ローンで購入しようと思っていたので、融資利用ありで申し込みました

買付申込書で大事なのが、「購入希望価格」と「融資特約の有無」です

複数買付が入っていた場合は、当然売主としては、高く売れた方が良いのと、融資でなく現金で購入してくれた方がいいですよね

また買付を入れた順番で購入が出来るわけではなく、もっとも良い条件で購入希望者が出てきたらそっちに売りたいのは人として当たり前の心情

買付の時は、指値（値下げの依頼）をした方が良いや、土地や物件の価値に見合っていれば売値で買った方が良いとか投資家によって、意見はいろいろありますが、

個人的には、物件の所得価格（仲介手数料や固定資産税などの税金関連）と収益から利回りを出して、その利回りに自分が納得できるかどうかだと思います

そもそも、初心者にめちゃめちゃ条件のいい物件が回ってくるはずがないんです
ここは夢を見過ぎず、夢と現実の真ん中を狙っていきましょう

買付を入れたら、あとは買付が通るのを売主さんに願って待つだけ

ちなみに、今回の物件は、at-homeに掲載された当日に電話して、翌日に内見にいって、その日に買付を入れたケースでした

申し込み時点で他に買付を入れている人はいなかった状態だったけど、既に何名か内見に来ていたそう

中には100万で指値をした兵の不動産投資家風の方もいたとか

やはりスピードが大事です

我々サラリーマンは、他で勝負できるところがあればいいのですが。。

DAY2　融資を申しこむ

ステージ　：ろうきん店舗
武器　　　：身分証明書、源泉徴収票
プレイ時間：1時間程度

続いてやったことが、融資の申し込みです

480万円の売り出し価格にたいして、最終的に400万円での購入になりました
当然そんなお金はもっていないので、住宅ローンです

今回の物件は、住宅として利用する予定なので、住宅ローンを利用しました

ただ、築50年以上の物件なので、銀行の評価は 0 円です

そのため、一般的な住宅ローンは組むことが出来ないため、ろうきんさんの「無担保住宅ローン」を利用しました

その名の通り、住宅などが担保となることもなく、抵当権もつきません

銀行によって、条件が違うところもあると思いますが、東北ろうきんさんの場合は以下です

僕の場合は、初めての住宅ローンだったことと、築50年以上の物件なのでそもそも融資が通るかなど、直接話がしたかったので、予約を取り、ろうきんさんの店舗へ向かいました
もちろんネットでもOKです

融資申し込みに必要な書類を準備をしておき、こちらの希望と条件など話をし、人生で初めての住宅ローンの本申し込み

じつは、この申し込みの前に、仮申し込みは済ませてあるため、スムーズに手続き完了

物件探しをしていると、ローンの事前審査は通しておいた方がいいよといった話を聞くと思いますがこれは本当です

それは、売主さんも安心して売りやすいってのが大きいです

仮申し込みでOKでていれば、仕事辞めたとか、新たにローン組んだとかでもない限り本申し込みは通ります

そのため、売主さんとしても、売っても支払ってもらえるなという安心感が違います

少し前に、買付を入れた順番で購入が出来るわけではないと書いた通り、こういう差で優先されることもある訳です

どの道ローンを組む予定なら、購入希望価格でローンが通るか試しておくといいですね

というかマストと言ってもいいくらいです

注意事項

今回は、無担保住宅ローンを使って、民泊物件を購入する流れを書いていきました
絶対にやってはいけないこととして、住宅ローンとして借りているのに民泊運営をこっそり始めてしまうことです

絶対にNGですので、ここだけは守ってください

今後の皆さんと銀行との付き合いが終わります

住宅ローンのままで、賃貸に出していたら銀行にバレて一括で全額返金を求められたー
といった話がネット上にわんさかありますので、試しにググってみて下さい

ちなみに、今は民泊用のローンなどもありますので、こちらも検討する価値はありそうです

DAY3　売買契約

ステージ　：不動産屋さん
武器　　　：印鑑、手付金、収入印紙、頭金30万円
宝物　　　：不動産重要書類（めっちゃかっこいい分厚い黒ファイル）
プレイ時間：1時間

買付申し込みを4月下旬に行ってから、売買契約締結日が5月中旬だったので、期間としては2週間ぐらいでした

僕の仕事の都合と売主さんが遠方なので、書類を郵送でやり取りしていたこともあり時間はかかった方で、一般的には大体10日前後のようです

売買契約当日は、契約書の注意事項の説明を丁寧に説明してくれますので、話を聞いて気になるところを質問。これが大体40～50分程度だったはず

説明の後、手付金30万円を払い、種類に印鑑を押して終了。トータル1時間程度でした

今回購入した物件は、物件から県道に出るまでにちょっとした5～6メートルの長さがある私道を通らないといけないんですが、そこが他人の土地というのが非常にネック

その土地の持ち主の方が亡くなられていて、且つ相続放棄となっていたため、再建築は実質難しい状態

といった条件のため、もし売買契約の当日に説明された日には、分かったふりして「ハイハイ」言っていたことでしょう

そのため、重要事項説明書は、売買契約を結ぶ前に前もって目を通しておきたいことを伝えていたので、契約日の1週間前ぐらいには、メールでもらうことが出来ました

記載の内容を事前に調べておいたため、説明を受けた際に「まったく意味わからん！」とならずによかったです

はじめて購入する場合は、特に勉強の意味もかねて事前入手しておきましょう

恐らくこのブログを見てくれている方は、なるべく安く物件を手に入れたいという方だと思います
そういう物件は一癖も二癖もあるので、事前チェックは必須です

DAY4　決済・引き渡し

ステージ　：ろうきん店舗
武器　　　：新住所の住民票（旧住所も記載されているもの）、現金50万円
宝物　　　：自宅の鍵
仲間　　　：不動産屋さん、売主さん、司法書士さん、家屋調査士さん、火災保険担当さん
プレイ時間：1時間程度

甲子園の熱狂真っただ中の8月8日が、待ちに待った契約日でした

13時からろうきん店舗で待ち合わせのため、10分前行動で12:50には銀行に到着し、

不動産屋さんから本日の流れの説明を受けている間に、売主さん、司法書士さん、家屋調査士さん、火災保険の担当さんなど続々と集合

13時ごろからスタートして、1時間程度で終了

必要書類は事前に集めていたので、時間はかかりませんでした

火災保険を不動産屋さんへお願いし、事前にプランは決めていたので、重要事項の説明と契約書にサインをするだけ

あとは、登記を司法書士の方にお願いするので、同意書にサイン

最後は、メインイベントの入金！

数日前に融資は実行されていたので、残金380万円を振り込みます

がしかし、アプリからの実行はできないそうです・・・・・残念
自分で振り込みたかったー

仕方なく振込表に記載して、15分程度で売主さんの口座へ送金完了

送金完了をもって、すべての手続きが終了したので、解散

決済日当日支払い

決済日当日に登記費用、仲介手数料など支払ったので、まとめてみました

支払い総額　329,290円

現金で支払うか振り込みかを事前に聞かなかったので、決済日当日にATＭに行って50万という大金をおろしていきました

そしてこの物件のトータルの購入金額を公開

項目	金額
物件	400万円
仲介手数料	19万8,000円
登記費用（移転・設定）	21万7,000円
火災保険料（火災・地震）	14万1,900円
固定資産税等清算金	1万4,290円
残置物撤去	-50万円
水道工事	-47万円

売り出しの価格は、480万円でしたが不動産屋さんに交渉してもらい、400万円で購入
残置物撤去と水道菅から水が漏れていたことが後から分かったので、その工事費用まで売主さんがもってくれたのが大きいですね

「いや、家を買うんだからそういうものは、売主側でやってくれるもんでしょ！」って思うかもですが、

こういう築50年とかの物件で、500万以下の物件だと保証（瑕疵担保責任）が付いていないことが多いというかまずついていません

そりゃ安くて古い物件なので、何かしらのトラブルはあります

シロアリがいたとか、水道管が漏れていたとか、電気配線を敷きなおす必要があるとか

そこまで保証してたら、安い金額で売るなんて出来ないですよね？

ちなみに「瑕疵担保責任」は、不動産を売った後に今回のように、水道管の水漏れが判明したことがわかった場合に、売主さんの責任として直しますよーという契約です

新築など一般的に家を買う場合は、絶対についているもので、売買契約書や重要事項説明書に書いてあります

まとめ

物件購入は、買付申し込みを入れる→融資を申し込み→売買契約書を締結→決済・引き渡しの4ステップです

物件を見つけるまでが一番大変ですが、今回やはり大事だなーと感じたのは、この物件いいなっ！と思ってから買付を入れるまでのスピードですね

なかなか購入できないという方、結構多いと思います。悩むのは当たり前で、絶対に譲れないところを明確にしておきましょう

そうしないと、雨漏りしているからダメ、和式トイレだからダメっていう感じでいつまでたっても購入できません

今回初めて物件を購入して、「やって良かった」「やっておけば良かった」の2つに分けています

やっておいて良かった	やっておけば良かった
重要事項説明書を事前に送ってもらう	良い点に惑わされない
買付から売買契約までは、なるべく早めに進める	蟻道があるかどうかを確りチェック

やっておいて良かったは、冒頭に書いていたので、省略
「良い点に惑わされない」風呂、トイレ、キッチンがリフォーム済み、4つある部屋のうち、2部屋が床をフローリングにリフォーム済みなどなどリフォームにお金がかからない点を評価してしまい、

その他リスクを見落とすことがないように、よくよく注意が必要ということです

今回の例で言うと、シロアリ被害があるような気がしていたけど、他に気が取られて見落としていた

シロアリがあるからダメということではなくて、自分でやる場合も業者に依頼する場合もお金と時間がかかるので、その点を考慮しないで買付をいれたことが問題

また、1件目を購入する前に、絶対にやっておいた方が良いのが、不動産投資関連の本を読む（できれば不動産会社が書いていないもので、最低3冊）

不動産投資家の方が実体験を交えて書いてある本がGood！

この本は、1件目の物件を購入する前に読んでおきたい本です

不動産投資をしていて、銀行マンであった方なので、購入までの流れを体系的に具体的に書いてあり、今回の購入の流れとほぼ同じでした

不動産会社が書いた本も良いものもありますが、大体ビジネスとして書いているので、新築ワンルームマンション販売をしている会社さんであれば、なぜ都心の新築ワンルームマンションがいいのかというのを永遠並べて、

さぁあなたも新築ワンルームマンション投資！って流れになっているので、情報が偏り過ぎ

あとは、3冊読めば情報の偏りをなくし、網羅できますのでおススメです

最後に

今回の売買にかかわって下さった方皆さんに感謝です

特に、不動産会社の方には、権利関係がややこしい物件で売主さんとの調整が大変だったと思いますが、スムーズに対応いただき本当に感謝！

そして、売主の方が、神戸の方だったので、これまで直接お会いできていなかったですが、水道管が漏れてる事件のときに、瑕疵担保責任はないのに、工事費用負担していただき本当に感謝！

余談ですが、最近更新できていないのはこの物件を絶賛DIYリフォーム中で時間をとれていないためです

どんなかんじかは、Twitter？X？やインスタでちょいちょい出しているので、気になる方は是非見てみて、コメントもらえるとめちゃくちゃ励みになります

勿論この記事もゆるく更新を続けていくので、温かく見守ってくれると嬉しいです

では、また次の記事でお会いしましょう